Kira Tespit ve Tahliye Davaları: Mülk Sahibi ve Kiracı Hakları Rehberi

Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon artışı, gayrimenkul sektörünü derinden etkilemiş, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları adliye koridorlarının bir numaralı gündem maddesi haline getirmiştir. 20 yılı aşkın süredir gayrimenkul hukuku alanında tecrübe edinmiş bir avukat olarak, bu süreçte her iki tarafın da "kulaktan dolma bilgilerle" hareket ettiğini ve bu nedenle telafisi güç hak kayıpları yaşadığını gözlemlemekteyim.

Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıları koruyan bir yapıya sahip olsa da, mülk hakkını da yok saymaz. Dengeyi kuran ise yasalar ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıdır. Bu rehberde, kiranın yeniden belirlenmesi (kira tespit) ve kiracının tahliyesi (tahliye davaları) konularını, güncel mevzuat ve Yargıtay uygulamaları ışığında, hukuki terimlere boğulmadan, anlaşılır ve uygulanabilir bir dille ele alacağız.

Kira Tespit Davası Nedir? (Kiram Çok Düşük Kaldı Diyenler İçin)

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına, emsallerine ve hakkaniyete uygun hale getirilmesi için açılan bir dava türüdür. Ancak her "kiram düşük" diyen ev sahibi bu davayı hemen açamaz veya istediği sonucu alamaz. Burada kanunun koyduğu 5 Yıl Kuralı hayati önem taşır.

Kira Artışında Yasal Sınırlar ve 5 Yıl Ayrımı

Kira sözleşmeleri genellikle her yıl yenilenir. Yenileme dönemlerinde yapılacak artış oranı, tarafların anlaşmasına bağlıdır ancak kanun buna bir "tavan" getirmiştir. Bu tavan, son yasal düzenlemelerle aksi kararlaştırılmadıkça on iki aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasıdır.

• 5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler: Sözleşme tarihi 5 yılı doldurmamışsa, kira artışı TÜFE ortalamasını geçemez. Ev sahibi "çevrede kiralar 20 bin TL oldu, sen 5 bin TL'ye oturuyorsun" diyerek kira tespit davası açamaz. Bu dönemde sözleşme hürriyeti ve yasal sınırlar esastır.
• 5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler (5 Yıl Kuralı): Kiracılık ilişkisinde 5 yıl dolduktan sonra, ev sahibi (veya kiracı) "Kira Tespit Davası" açarak kiranın emsal rayiç bedellere yükseltilmesini isteyebilir. Bu durumda artık TÜFE sınırına bakılmaz; bölgedeki emsal kiralara, gayrimenkulün durumuna ve hakkaniyete bakılır.

Emsal Kira Bedeli ve Hakkaniyet İndirimi

Kira tespit davasında mahkeme, bilirkişi marifetiyle bölgedeki benzer evlerin kira bedellerini (emsalleri) araştırır. Ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulaması gereği, belirlenen bu rayiç bedel üzerinden kiracının "eski kiracı" olduğu gözetilerek %10 ile %20 arasında bir "Hakkaniyet İndirimi" yapılır. Yani yan daire 20.000 TL'ye yeni kiraya verildiyse, mahkeme sizin kiranızı direkt 20.000 TL yapmaz; yaklaşık 16.000-17.000 TL civarında belirleyebilir.

Tahliye Davaları: Kiracı Hangi Durumlarda Çıkarılabilir?

Türk hukukunda ev sahibi, "sözleşme süresi bitti, çıkmanı istiyorum" diyerek kiracıyı tahliye edemez. Tahliye için kanunda (Numerus Clausus ilkesi gereği) sınırlı sayıda sayılan haklı nedenlerden birinin varlığı şarttır.

1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Uygulamada en sık ve en hızlı sonuç veren tahliye nedenidir. Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmişse ve buna rağmen çıkmıyorsa, taahhüt edilen tarihi izleyen 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye istenebilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır.
• Taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamış olmalıdır. Sözleşme yapılırken (anahtar teslim edilmeden) alınan taahhütler, "baskı altında verildiği" gerekçesiyle Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır. Taahhüt tarihi, sözleşme tarihinden sonra olmalıdır.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Gereksinim)

Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir.

Buradaki ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması gerekir. Örneğin; "Oğlum gelecek" diyerek kiracıyı çıkarıp, evi başkasına daha yüksek bedelle kiraya verirseniz, eski kiracınız sizden tazminat talep edebilir. Ayrıca aynı bölgede boş başka bir eviniz varsa, ihtiyaç iddianız samimi bulunmayabilir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı

Evi içinde kiracı varken satın alan yeni mülk sahibi, eğer kendisi veya yakınları için eve ihtiyaç duyuyorsa tahliye isteyebilir. Ancak bunun sıkı şekil şartları vardır:

• Tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirmelidir.
• İhtarnameden sonra 6 ay beklemeli, kiracı çıkmazsa 6 ayın sonunda dava açmalıdır.

4. Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt ve İki Haklı İhtar)

Kiracı kirasını ödemiyorsa iki farklı yol izlenebilir:

• İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, kira döneminin bitiminde tahliye davası açılabilir.
• Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Kiracıya noterden veya icra dairesinden 30 gün süreli ödeme emri gönderilir. Bu 30 gün içinde borç ödenmezse, dönem sonu beklenmeden derhal tahliye davası açılabilir (İcra Hukuk Mahkemesinde).

5. 10 Yıllık Uzama Süresi

Kira sözleşmeleri aksi bildirilmedikçe her yıl otomatik uzar. Ancak bu uzama sonsuz değildir. 1 yıllık sözleşme yapıldıktan sonra, bu süreyi takip eden 10 uzama yılı (toplamda en az 11 yıl) dolduğunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için sürenin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname göndermek şarttır.

Dava Açmadan Önce Zorunlu Durak: Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında (kira tespiti, tahliye, alacak davaları vb.) dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan mahkemeye başvurursanız, davanız "usulden" reddedilir. Bu süreçte taraflar, tarafsız bir arabulucu eşliğinde görüşür. Anlaşma sağlanırsa, hazırlanan belge mahkeme ilamı hükmündedir. Anlaşma sağlanamazsa, tutulan "anlaşamama tutanağı" ile dava açılabilir.

İspat Yükü ve Deliller

Hukuk davalarında temel kural şudur: "İddia eden iddiasını ispatla mükelleftir."

• Kira Ödemeleri: Kiranın ödendiğini ispat yükü kiracıdadır. Elden ödemeler, ispatı en zor olan yöntemdir ve genellikle kiracı aleyhine sonuçlanır. Ödemelerin mutlaka banka kanalıyla ve "kira" açıklamasıyla yapılması gerekir.
• İhtiyaç İddiası: İhtiyacın varlığını ispat yükü ev sahibindedir. Tanıdık beyanları, sağlık raporları, evlilik hazırlıkları, işyeri nakli gibi belgeler delil olarak sunulabilir.
• Taahhütname İtirazı: Eğer kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ediyorsa, bu durumu inkar etmelidir. İmza incelemesi bilirkişilerce yapılır. "Tarihi boş vermiştim, sonradan dolduruldu" iddiasının ispatı ise zordur ve yazılı delil gerektirir.

Yargıtay Uygulamalarından Kritik Notlar

Tecrübelerime dayanarak belirtmeliyim ki, Yargıtay kararları davanın seyrini değiştirebilir. İşte birkaç kritik nokta:

• Eşin Rızası: Aile konutu olarak kullanılan bir evde, tahliye taahhütnamesinde her iki eşin de imzasının bulunması gerekebilir. Sadece bir eşin imzaladığı taahhütname, diğer eşin itirazı ile geçersiz hale gelebilir.
• Samimiyet Testi: Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında "samimiyet" unsurunu çok titiz inceler. Örneğin, ev sahibinin yurtdışında yaşaması ve "yazları geleceğim" demesi, genellikle sürekli bir ihtiyaç olarak kabul edilmez ve tahliye kararı verilmeyebilir.
• Kötü Niyet Tazminatı: İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkaran ev sahibi, evi 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın başkasına kiralayamaz. Kiralarsa, eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

1. Ev sahibim "kiralar arttı, ya %100 zam yap ya da çık" diyor, ne yapmalıyım?

5 yılınız dolmadıysa, yasal sınırın (TÜFE) üzerinde zam yapmak zorunda değilsiniz. Ev sahibi bu sebeple sizi evden çıkaramaz. 5 yılınız dolduysa, ev sahibi kira tespit davası açabilir ancak dava sonuçlanana kadar mevcut kirayı (yasal artışla) ödemeye devam edebilirsiniz.

2. Tahliye taahhütnamesini girişte imzaladım ama tarih boştu, geçerli mi?

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, "beyaza imza atan sonucuna katlanır". Tarih kısmı sonradan doldurulsa bile, kiracının bunun aksini yazılı bir delille ispat etmesi gerekir. Bu nedenle, maalesef bu tür taahhütnameler genellikle geçerli kabul edilir ve tahliye sebebidir.

3. Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır, "hemen" çıkaramaz. Evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde size ihtarname göndermeli ve 6 ay süre tanımalıdır. Bu süre dolmadan dava açamaz. Ayrıca ihtiyacını mahkemede ispatlamak zorundadır.

4. Kira tespit davası ne kadar sürer?

Mahkemelerin iş yüküne ve bilirkişi süreçlerine göre değişmekle birlikte, bir kira tespit davası ortalama 1.5 - 2.5 yıl sürebilmektedir. Karar kesinleştiğinde, belirlenen yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olur ve aradaki fark toplu olarak talep edilebilir.

5. Kontratım yok, sözlü anlaştık, haklarım var mı?

Evet, Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Elektrik, su aboneliği, banka dekontları veya tanıklarla kiracılık ilişkinizi ispatlayabilir ve tüm yasal haklardan yararlanabilirsiniz.

Neden Uzman Bir Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?

Kira hukuku, basit gibi görünse de usul kurallarının çok katı uygulandığı bir alandır. İhtarname süresinin 1 gün kaçırılması, ihtarnamedeki tek bir kelime hatası veya davanın yanlış mahkemede açılması, yıllarca sürecek bir davanın daha en başında reddedilmesine neden olabilir.

Özellikle tahliye taahhütnamesine itiraz süreçleri, ihtiyaç iddiasının ispatı ve emsal kira bedellerinin doğru tespiti teknik hukuk bilgisi gerektirir. Hem mülkünüzü hem de barınma hakkınızı riske atmamak, süreci en hızlı ve en az maliyetle sonuçlandırmak için, uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanız, geleceğinizi güvence altına alacaktır.